Adquirir un inmueble puede ser una decisión importante para construir patrimonio. Pero adquirirla no significa que el trabajo haya concluido.
En muchos casos ocurre todo lo contrario.
Cuando un inmueble se incorpora a nuestro patrimonio, se abren nuevas decisiones: cómo utilizarlo, cómo conservarlo, si debe generar ingresos, cuánto cuesta mantenerlo, cuándo realizar mejoras, cómo administrar contratos y qué estrategia seguir para preservar o incrementar su valor.
Este conjunto de decisiones forma parte de la gestión de activos inmobiliarios.
En bicasa creemos que una propiedad no debería ser vista únicamente desde el momento de la compra o la venta. Debe analizarse a lo largo de todo su ciclo de vida.
Porque tener un activo es crear patrimonio; gestionarlo bien ayuda a conservarlo y a hacerlo crecer.
¿Qué es la gestión de activos inmobiliarios?
La administración de activos inmobiliarios engloba la planificación, gestión, monitoreo y toma de decisiones asociadas a uno o más edificios, con la finalidad de preservar su funcionalidad y administrar de manera eficiente su valor económico y patrimonial.
No se limita meramente a la cobranza de un alquiler o la ejecución de tareas de mantenimiento.
Implica la interpretación del activo como una entidad económica.
¿Cuál es su valor actual?
¿Cuál es el coste de su mantenimiento?
¿Se están produciendo ingresos?
¿Podría ser optimizado?
¿Requiere una inversión suplementaria?
¿Es aconsejable su conservación, mejoramiento, arrendamiento o venta?
Estas interrogantes transforman la gestión diaria de una propiedad en una auténtica estrategia de administración patrimonial.
Una propiedad también necesita una estrategia.
Dos propietarios pueden disponer de inmuebles idénticos y obtener resultados totalmente distintos.
La diferencia puede estar en la forma en que se administran.
Una vivienda que permanece desocupada durante mucho tiempo puede ser una fuente de gastos sin generar ingresos. Si un inmueble está alquilado y no se hace el mantenimiento adecuado, puede deteriorarse. Una propiedad bien conservada, pero adquirida con un objetivo diferente, puede requerir una nueva estrategia con el tiempo.
Por ello, antes de administrar un activo, debemos definir:
¿Qué es lo que conseguimos con esta propiedad?
Puede tratarse de generar ingresos, preservar patrimonio, usarla en el futuro, buscar valorización, mantenerla como parte de una estrategia familiar o prepararla para una eventual venta.
Si se sabe bien cuál es el objetivo, las decisiones de gestión pueden estar alineadas con el mismo.
Administrar una propiedad es gestionar ingresos y costos
Cuando un inmueble genera renta, resulta sencillo enfocarse exclusivamente en la cantidad monetaria que se genera mensualmente. Cuando un inmueble genera renta, resulta sencillo enfocarse exclusivamente en la cantidad monetaria que se genera mensualmente.
No obstante, el ingreso bruto no constituye necesariamente la consecuencia económica del activo.
Una propiedad puede también conllevar gastos relacionados con el mantenimiento, los tributos, los seguros cuando correspondan, las reparaciones, la gestión, los periodos de ausencia de ocupación y otras obligaciones asociadas.
Por lo tanto, para una evaluación precisa de su rendimiento, es imperativo realizar un análisis:
Los ingresos derivados del activo y los costos asociados constituyen el resultado operativo.
Esta perspectiva facilita la comprensión de la producción real de la propiedad y facilita la toma de decisiones más acertadas.
Una administración profesional no se limita simplemente a:
¿Cuál es el valor de mi propiedad?
Pregunta adicional:
¿Cuál es el volumen de producción real tras su mantenimiento y gestión?
La ocupación también forma parte del rendimiento.
Un inmueble que se destina a alquiler necesita estar ocupado.
Una renta mensual alta puede parecer un buen negocio, pero si el precio hace que el inmueble esté mucho tiempo sin arrendar, el ingreso anual será menor de lo previsto.
Por ello, en la gestión de un activo de alquiler, se debe lograr el equilibrio entre precio, demanda, perfil del mercado, condiciones del inmueble y continuidad de ocupación.
El objetivo no debe ser simplemente obtener el mayor alquiler posible.
Se debe tratar de encontrar una relación razonable entre ingreso, ocupación, conservación y riesgo.
Seleccionar y gestionar correctamente al ocupante.
En el caso de una propiedad destinada al arrendamiento, la interacción con el arrendatario también se integra en la administración del activo.
Es imperativo establecer con claridad la evaluación previa, la documentación contractual, las garantías pertinentes, el cronograma de pagos, el inventario, las condiciones de uso y los procedimientos frente a incidencias específicas.
Una relación adecuadamente registrada disminuye la incertidumbre para ambas partes involucradas.
Además, facilita una mayor protección del activo al establecer obligaciones en relación con su utilización y conservación.
La administración de bienes inmuebles no debería iniciarse cuando surge un problema.
Es imperativo iniciar antes de la entrega de la propiedad.
El mantenimiento protege el valor.
Cualquier casa, por el uso y por el tiempo que pasa, se deteriora.
Los distintos niveles de mantenimiento son necesarios en las instalaciones eléctricas, sanitarias, de acabados, estructuras, equipos y áreas exteriores.
Continuamente posponer estas intervenciones puede hacer que contratiempos se conviertan en reparaciones mucho más costosas.
Por eso el mantenimiento debe entenderse como parte de la estrategia patrimonial y no solo como un gasto.
Una propiedad bien conservada puede mantener mejores condiciones de uso, facilitar su comercialización y reducir determinadas contingencias.
Cuidar el activo es, también, cuidar el patrimonio.
Mejorar no a menudo significa gastar más.
Se pueden presentar circunstancias en las que una propiedad puede requerir una inversión adicional.
Una remodelación, expansión, cambio de equipamiento o modificación de la distribución puede optimizar su funcionalidad o adaptarla a nuevas demandas.
No obstante, no toda mejora propicia un aumento equivalente en el valor del inmueble. No obstante, no toda mejora propicia un aumento equivalente en el valor del inmueble.
Previo a la inversión, es imperativo reflexionar sobre el problema que buscamos abordar y el impacto que aspiramos a generar.
Se debe analizar una mejora teniendo en cuenta su costo, beneficio, mercado objetivo y efecto potencial sobre el activo.
El propósito no consiste en efectuar modificaciones simplemente debido a su factibilidad.
La tarea consiste en discernir qué intervenciones resultan pertinentes dentro de la estrategia de propiedad.
¿Cómo evaluar el desempeño de un activo inmobiliario?
Gestionar también es medir.
Se pueden utilizar distintos indicadores, en función del tipo de inmueble y su finalidad.
La información que pueden aportar los ingresos generados, gastos operativos, ocupación, morosidad, mantenimiento, valorización estimada y retorno sobre el capital invertido puede ser utilizada para la toma de decisiones.
No todos los activos necesitan los mismos indicadores.
La lógica de una vivienda para alquiler no es la misma que la de un terreno reservado para que aumente su valor en el futuro.
Lo que importa es disponer de información suficiente para responder con periodicidad.
¿Cumple este activo el objetivo que persigo para mi patrimonio?
Valorización no significa solamente esperar.
En el ámbito de los bienes raíces, la valorización suele estar vinculada con el transcurso del tiempo.
No obstante, el tiempo en sí mismo no asegura que una propiedad incremente su valor.
La progresión de un activo puede estar condicionada por factores tales como su localización geográfica, infraestructura, mantenimiento, demanda, condiciones del mercado, desarrollo urbano y atributos específicos.
En ciertos escenarios, una administración activa puede aportar a la mejora de su posición.
La regularización de la documentación, la implementación de tareas de mantenimiento, la optimización de la funcionalidad o la adaptación del inmueble a las nuevas demandas del mercado representan decisiones que pueden tener un impacto significativo en su rendimiento.
Por consiguiente, la administración de un activo implica también la observación continua de la evolución del entorno circundante.
¿Conservar, mejorar, alquilar o vender?
Una propiedad no tiene por qué permanecer siempre en el patrimonio.
Las cosas cambian.
Los mercados, las necesidades familiares, las empresas y los objetivos financieros también cambian.
Por tal motivo, periódicamente se podrá requerir la evaluación de diversas alternativas:
Conservar cuando el bien siga cumpliendo su función económica.
Mejorarlas cuando una intervención puede incrementar su utilidad o fortalecer su posición.
Alquilar cuando se presente una oportunidad razonable para obtener ingresos.
Vender, cuando el capital podría usarse más eficientemente en otra estrategia o cuando los objetivos del propietario cambian.
La gestión patrimonial pasa, asimismo, por reconocer cuándo un activo ya no cumple con la finalidad para la que se adquirió.
Gestionar una cartera es diferente de gestionar una propiedad.
Cuando un individuo, una familia o una organización empieza a acumular múltiples propiedades inmobiliarias, surge una necesidad emergente.
La evaluación individual de cada propiedad ya no es suficiente.
Es imperativo también considerar el conjunto.
¿Cuál es la proporción del patrimonio que se encuentra compuesta por bienes inmuebles?
¿Cuáles son los activos que generan ingresos?
¿Cuáles producen desembolsos?
¿Existe una exposición excesiva a una única zona o a un tipo particular de edificación?
¿Cuáles requieren una inversión adicional?
¿Cuáles podrían ser objeto de venta?
Esta perspectiva facilita el inicio de la gestión de una cartera inmobiliaria.
El propósito es entender la interacción entre los diversos activos y la función que cada uno desempeña en el marco de la estrategia patrimonial global.
¿Cómo entendemos la gestión de activos en bicasa?
Una de las cinco unidades que componen el ecosistema financiero e inmobiliario bicasa es gestión de activos.
Su objetivo es acompañar la gestión y evolución de patrimonios inmobiliarios, con información, seguimiento y decisiones orientadas a su conservación, uso y rendimiento.
Podemos resumir nuestro enfoque en cinco etapas:
Diagnosticar ? Planificar ? Ejecutar ? Optimizar ? Evaluar
Diagnosticar, entendiendo la situación actual del activo, documentación, uso, ingresos, costos y necesidades.
Planificar, estableciendo el objetivo que debe cumplir la propiedad y las acciones que puedan ser necesarias.
Gestiona y coordina los procesos de operación y seguimiento para asegurar el cumplimiento de los objetivos establecidos.
Buscar oportunidades para mejorar la funcionalidad, la ocupación, los costes o el rendimiento según las necesidades.
Valorar, comprobando de forma periódica si el activo sigue cumpliendo su función dentro de la estrategia patrimonial.
El objetivo no es solo gestionar fincas.
Es contribuir a que cada bien sea entendido y administrado como parte de un patrimonio.
Gestión de activos dentro del ecosistema bicasa.
Un beneficio significativo del ecosistema Bicasa radica en la posibilidad de visualizar una propiedad tanto antes como después de su adquisición.
Una oportunidad puede iniciarse en el ámbito de las inversiones.
La obtención o desarrollo de estos puede necesitar financiamiento.
El activo puede ser generado a través del desarrollo del sector inmobiliario.
Subsecuentemente, puede requerir la administración de activos para su gestión, conservación o generación de ingresos.
Determinadas mejoras pueden establecer conexiones con los sistemas de hogar y hábitat.
Así, el recorrido prosigue:
Inversiones ? Financiación ? Desarrollo inmobiliario ? Administración de activos ? Residencia y hábitat ? Hogar y hábitat
La adquisición deja de simbolizar inevitablemente el término de la relación.
Podría representar el inicio de una nueva fase patrimonial.
Comprar es una decisión. Gestionar es un proceso.
Construir patrimonio requiere adquirir buenos activos, pero también tomar buenas decisiones después de adquirirlos.
Una propiedad necesita información, mantenimiento, control y una estrategia que pueda adaptarse a nuevas circunstancias.
En algunos momentos será necesario conservar.
En otros, invertir.
En otros, alquilar.
Y también puede llegar el momento de vender y reasignar el capital.
Gestionar significa tomar esas decisiones con perspectiva.
Porque el verdadero desempeño de un activo inmobiliario no se define solamente el día en que lo compramos.
Se construye durante los años en que forma parte de nuestro patrimonio.
Adquirir un activo es una decisión.
Gestionarlo es un proceso.
Hacerlo evolucionar es una estrategia.
Gestión de Activos es una de las cinco unidades que forman el ecosistema bicasa.
bicasa
Generamos patrimonio.
