Un proyecto de construcción inmobiliaria se inicia mucho antes de la instalación del primer bloque. Un proyecto de construcción inmobiliaria se inicia mucho antes de la instalación del primer bloque.
Previo a la construcción de una vivienda, un terreno urbano o un proyecto finalizado, se encuentra un espacio que requiere estudio, una oportunidad que requiere evaluación y una serie de decisiones jurídicas, técnicas, financieras, urbanas y comerciales que deben funcionar de forma coordinada. Previo a la construcción de una vivienda, un terreno urbano o un proyecto finalizado, se encuentra un área que requiere estudio, una oportunidad que requiere evaluación y una serie de decisiones jurídicas, técnicas, financieras, urbanas y comerciales que deben funcionar de forma coordinada.
Dicho proceso se integra en el desarrollo del sector inmobiliario.
El desarrollo no se limita meramente a la construcción. Implica la identificación del potencial inherente a una propiedad inmobiliaria y la organización de los recursos, procesos y decisiones requeridos para su transformación en un proyecto viable, operativo y capaz de producir valor.
En bicasa, abordamos la problemática del desarrollo inmobiliario desde esa óptica.
El valor no se inicia con la edificación. Inicia con una decisión precisa respecto al suelo.
¿Qué es el desarrollo inmobiliario?
El desarrollo inmobiliario es el proceso en que se analiza, estructura y transforma un terreno, inmueble u oportunidad para darle un determinado uso inmobiliario.
De acuerdo con la naturaleza del proyecto, este proceso puede incluir la compra o incorporación del terreno, los estudios preliminares, la revisión legal, la evaluación técnica, la planificación, la urbanización, el diseño, la infraestructura, la construcción, el financiamiento, la comercialización y la gestión posterior de los activos resultantes.
Por eso, el promotor inmobiliario no debe fijarse únicamente en lo que se puede construir en un terreno.
Hay que preguntarse también:
¿Es legalmente factible?
¿Sería técnicamente posible?
¿Hay mercado para el producto que pretendemos desarrollar?
¿Es financieramente sostenible la operación?
¿Qué valor puede aportar para sus futuros usuarios, propietarios e inversionistas?
Juntando estas variables es cuando realmente empieza el desarrollo inmobiliario.
Todo comienza con el suelo.
El terreno representa la materia prima esencial para un segmento significativo del desarrollo inmobiliario. El terreno representa la materia prima esencial para un segmento significativo del desarrollo inmobiliario.
No obstante, dos terrenos con una superficie idéntica pueden poseer valores y oportunidades completamente distintos.
La localización, la zonificación, los accesos, la topografía, la disponibilidad de servicios, el contexto urbano, la situación registral, la normativa vigente y las oportunidades de desarrollo pueden alterar significativamente su potencial.
Por consiguiente, la adquisición de un terreno simplemente debido a su aparente coste puede transformarse en una decisión onerosa si, en un momento posterior, surgen restricciones que obstaculizan la ejecución del proyecto previsto.
Previo a la adquisición o desarrollo del suelo, es imperativo entender su naturaleza intrínseca y las posibles acciones legales y técnicas que podemos llevar a cabo con él.
La evaluación del terreno es una decisión estratégica.
Una evaluación inicial facilita la determinación de si existe un fundamento adecuado para proseguir con el estudio de una oportunidad.
Otros factores a considerar pueden incluir la localización, la superficie, los límites, la accesibilidad, las características físicas, la posición registral, la zonificación, los parámetros urbanos, los servicios disponibles y las condiciones del entorno.
Es imperativo también examinar la evolución de la región.
¿Cuál es el rumbo del crecimiento urbano?
¿Qué tipo de infraestructura está presente?
¿Cuáles son los nuevos proyectos emergentes?
¿Cuál es la categoría de vivienda o producto inmobiliario que el mercado requiere?
¿Cuáles son los precios que puede tolerar?
Estas interrogantes facilitan la transición desde la mera observación de un terreno hacia la comprensión de su potencial inmobiliario.
Due diligence: conocer antes de desarrollar.
Previo a la inversión de capital significativo en un proyecto, es esencial llevar a cabo una evaluación meticulosa tanto del activo como de la operación. Previo a la inversión de capital significativo en un proyecto, es esencial llevar a cabo una evaluación meticulosa tanto del activo como de la operación.
Este procedimiento se conoce comúnmente como due diligence en el sector inmobiliario.
De acuerdo con la naturaleza del proyecto, puede abarcar investigaciones de índole legal, registral, técnica, urbanística, financiera, tributaria, ambiental y comercial.
El objetivo es identificar previamente circunstancias que podrían comprometer la viabilidad del desarrollo.
Un inconveniente identificado previo a la adquisición de un terreno puede facilitar la renegociación, la modificación de la estructura de la operación o incluso la decisión de no avanzar.
El mismo problema identificado tras la inversión puede implicar tiempos, costos y riesgos significativamente más elevados.
Por consiguiente:
La investigación preliminar a la inversión es igualmente un componente integral del desarrollo del sector inmobiliario.
¿Qué papel cumple la habilitación urbana?
La habilitación urbana puede ser una etapa indispensable del proceso cuando un terreno requiere ser transformado para obtener lotes urbanos, en función de las características del predio y la normativa aplicable.
El proceso tiene como finalidad adaptar el terreno a ciertos usos urbanos, mediante la planificación de lotes, vías, áreas correspondientes, infraestructura y servicios, de conformidad con el marco normativo aplicable.
No hay que confundir la mera partición material de un suelo con el desarrollo formal de un proyecto de urbanismo.
Esos elementos, planificación, autorizaciones, ejecución de las obras y posterior situación registral, deben ser evaluados cuidadosamente.
También para el comprador es fundamental tener conocimiento del estado de la etapa de habilitación del proyecto en donde pretende adquirir un lote.
Conocer esto permite valorar mejor los plazos, condiciones y riesgos de la compra.
Planificar antes de construir.
Una iniciativa inmobiliaria requiere de una estrategia.
Previo a la implementación de proyectos, es imperativo establecer elementos tales como el producto que se desarrollará, el público objetivo, la cantidad y características de las unidades, las áreas, la infraestructura, las fases, los costos, los precios y la estrategia comercial.
Un diseño técnicamente factible no implica necesariamente una adecuación comercial.
Un producto de alta demanda puede convertirse en inviable si sus costos exceden los que el mercado está dispuesto a asumir.
Por consiguiente, el desarrollo del sector inmobiliario requiere un equilibrio entre diversas dimensiones:
Fundamentos, regulaciones, diseño, mercado, finanzas y ejecución.
Cuando se realiza un análisis independiente de cada una de estas, el riesgo asociado al proyecto se incrementa.
La viabilidad financiera del proyecto.
Todo desarrollo requiere recursos.
El terreno, los estudios, los trámites, la infraestructura, la construcción, la comercialización y la operación generan costos en diferentes momentos.
Por eso, antes de iniciar un proyecto, es necesario estimar cuánto capital necesitará, cuándo se necesitará y cómo se financiará.
También debemos hacer proyecciones de ingresos, ventas, precios, costos financieros, contingencias, diferentes escenarios.
Una pregunta clave es:
¿Genera el proyecto suficiente valor para justificar el capital, tiempo y riesgo necesarios para desarrollarlo?
Para responderla, hay que trabajar con escenarios y con supuestos razonables.
Las proyecciones son insumos para tomar decisiones; no son garantías de los resultados futuros.
Financiar correctamente el desarrollo.
Un proyecto puede tener rentabilidad general y, sin embargo, afrontar dificultades de liquidez.
Este fenómeno se produce cuando los recursos requeridos para la continuación de las obras deben ser abonados previo al ingreso de los fondos previstos.
Por consiguiente, la configuración financiera debe estar vinculada con el cronograma efectivo del proyecto.
Capital propio, financiamiento, anticipaciones u otras fuentes legalmente viables pueden integrarse en la estructura, en función de las particularidades de cada operación.
Es fundamental entender el momento de entrada y salida del dinero, así como las consecuencias en caso de variaciones en los plazos.
En el desarrollo de inmuebles, el control del flujo puede ser tan importante como el control del costo total.
Desarrollar por etapas también puede reducir riesgos.
No todos los proyectos necesitan ejecutarse completamente desde el primer día.
Dependiendo de sus características, dividir el desarrollo en etapas puede permitir organizar mejor el capital, infraestructura, construcción y comercialización.
Cada etapa puede generar información sobre el comportamiento real del mercado.
Velocidad de ventas, preferencias de compradores, costos efectivos y respuesta comercial permiten ajustar decisiones posteriores.
Desarrollar por etapas no significa necesariamente avanzar lentamente.
Significa alinear ejecución, mercado y capacidad financiera.
El mercado debe participar desde el inicio.
Uno de los errores más onerosos en el ámbito del desarrollo inmobiliario consiste en diseñar inicialmente y solicitar posteriormente si alguien desea adquirir.
La evaluación comercial debería iniciarse previo al diseño definitivo.
Es imperativo entender quién podría adquirir el producto, qué requiere, cuánto puede pagar, qué características valora y cuáles son las alternativas disponibles en el mercado.
Esta información puede tener un impacto en la magnitud de los lotes, las categorías de vivienda, las áreas comunes, el equipamiento, las modalidades de pago y las diversas características del proyecto.
Un desarrollo excepcional no se limita a maximizar la utilización del terreno.
El objetivo es desarrollar un producto que sea relevante tanto para el territorio como para los individuos que lo emplearán.
El territorio determina parte del proyecto.
El desarrollo inmobiliario no ocurre en el aire.
Se da en un determinado entorno, comunidad, barrio o ciudad.
Por eso es fundamental conocer el territorio.
En San Martín y la Amazonía peruana, el clima, el crecimiento urbano, la disponibilidad de suelo, la infraestructura, la movilidad, los servicios y las características socioeconómicas brindan oportunidades y presentan desafíos particulares.
Un proyecto que se desarrolló para otro mercado no necesariamente puede trasladarse directamente a esta realidad.
En bicasa entendemos que desarrollar desde el territorio significa comprenderlo antes que transformarlo.
Porque el desarrollo sostenible de la vivienda debe estar relacionado con la ciudad, el medioambiente y las necesidades reales de las personas.
Del terreno al activo inmobiliario.
Cuando un proyecto progresa de manera adecuada, se produce una transformación.
Un terreno que en sus inicios constituía una oportunidad empieza a transformarse en infraestructura, parcelas urbanas, residencias u otros activos inmobiliarios.
Ese proceso tiene el potencial de generar valor, dado que integra procesos de planificación, inversión, formalización, infraestructura, diseño, construcción y acceso a nuevas oportunidades de utilización.
No obstante, el valor auténtico no debería ser meramente cuantificado en función del incremento en el precio del terreno.
Es imperativo también examinar el proceso de creación en curso.
Optimización de espacios, incremento en la funcionalidad, mejora en la infraestructura, mejora en la vivienda y activos capaces de integrarse en el patrimonio de nuevas personas.
¿Cómo entendemos el desarrollo inmobiliario en bicasa?
Desarrollo inmobiliario es una de las cinco unidades que forman el ecosistema financiero e inmobiliario bicasa.
Su propósito es identificar, evaluar, estructurar y desarrollar oportunidades inmobiliarias considerando sus dimensiones legales, técnicas, financieras, urbanas y comerciales.
Nuestro enfoque puede resumirse en seis etapas:
Identificar-Evaluar-Estructurar-Desarrollar-Comercializar-Consolidar
Identificar, buscando terrenos y oportunidades con potencial.
Evaluar, analizando su situación legal, técnica, urbana, comercial y financiera.
Estructurar, definiendo el modelo del proyecto, etapas, recursos, producto y estrategia.
Desarrollar, coordinando los procesos necesarios e indicando responsabilidades y plazos para convertir la oportunidad en un proyecto.
Comercializar, conectando el producto inmobiliario con el mercado al que está dirigido.
Consolidar, participando activamente en cada etapa para asegurar que el proyecto y sus activos sigan evolucionando con propósito.
El propósito no es construir por construir.
Es desarrollar proyectos que tengan sentido inmobiliario, financiero y territorial.
Desarrollo inmobiliario dentro del ecosistema bicasa.
El desarrollo es una pieza central del ecosistema porque puede conectar varias de sus unidades.
Una oportunidad detectada desde Inversiones puede convertirse en un nuevo proyecto.
Ese proyecto puede requerir una estructura de financiamiento.
Una vez desarrollado y comercializado, determinados activos pueden necesitar gestión de activos.
Y las viviendas o propiedades resultantes pueden requerir soluciones de hogar y hábitat.
Así se produce la conexión:
Inversiones-Financiamiento-Desarrollo inmobiliario-Gestión de activos-Hogar y hábitat
Cada unidad tiene una función diferente.
Juntas permiten observar el inmueble durante una parte mucho más amplia de su ciclo de vida.
Desarrollar es generar valor antes de construir.
Un proyecto inmobiliario no comienza cuando llegan las máquinas al terreno.
Comienza cuando alguien identifica una oportunidad y decide estudiarla correctamente.
Continúa con análisis, planificación, estructuración, permisos, financiamiento, infraestructura, construcción y comercialización.
Cada decisión puede agregar valor o introducir nuevos riesgos.
Por eso, desarrollar requiere método, conocimiento y visión de largo plazo.
El objetivo no debería ser simplemente transformar un terreno.
Debe ser transformado correctamente.
Porque el suelo tiene potencial.
La planificación le da dirección.
Y el desarrollo convierte ese potencial en valor.
Desarrollo inmobiliario es una de las cinco unidades que forman el ecosistema bicasa.
bicasa
Generamos patrimonio.
